Изменение категории (целевого назначения) земельных участков
Растущий оборот земельных участков порождает спрос на услугу по изменению категории земельных участков. Вызвано это тем, что за последние годы сформировался огромный массив земель категории сельскохозяйственного назначения принадлежащий частным инвесторам. Первоначальные собственники таких участков — члены прекративших своё существование колхозов и совхозов расставались с ними за бесценок. Инвесторы же приобретали их не для целей сельскохозяйственного производства, а для последующего перевода земель в другую категорию с целью дальнейшей перепродажи. Как казалось многим, дело это нехитрое, ибо множество сомнительного вида посредников предлагали изменить категорию земли по цене от 2 до 5 долларов США за 1 кв.метр. При этом у небольших инвесторов полностью отсутствует понимание не только механизма такого перевода и законных для этого оснований, но даже представления о том, что такое категория земель.
Категория земель зачастую смешивается с территориальным зонированием, установленным ст.35 Градостроительного Кодекса и с видами разрешенного использования земельных участков внутри территориальных зон, установленными ст.37 того же Кодекса.
Как известно ст.7 Земельного Кодекса устанавливает семь категорий земель.
Порядок перевода земель одной категории в другую определён Федеральным Законом №172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Согласно этому закону, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается лишь в исключительных случаях. Это сложная, многоступенчатая процедура, заключительным этапом которой является издание правительством соответствующего субъекта РФ или органом местного самоуправления постановления об изменении категории земли.
На практике, изменение категории земли происходит очень редко. К таким случаям относятся строительство объектов федерального значения (в том числе дорог общего пользования), объектов принадлежащих субъектам РФ, изменение границ населенных пунктов, создание специальных промышленных зон.
В связи с тем, что в руках населения оказались огромные массивы земель сельскохозяйственного назначения, возникла проблема их вовлечения в хозяйственный оборот. Наиболее востребованы эти земли для жилищного (дачного) строительства, реже — для строительства объектов промышленного назначения. Для субъектов малого и среднего бизнеса путь изменения категории земли является практически недоступным ввиду сложившихся административных барьеров.
В связи с невозможностью строительства на сельскохозяйственных землях объектов, не относящихся к строениям обслуживающим сельхозпроизводство, актуальной является проблема легального использования сельскохозяйственных земель для строительства.
Мы обладаем определенными наработками, которые позволяют легально возводить объекты жилищного назначения на сельскохозяйственных землях, не изменяя их категорию. Для этого мы используем возможности по изменению целевого назначения и разрешенного использования земельных участков на уровне муниципальных образований.
