С точки зрения законодательства, регулирующего проведение конкурсов, наблюдается два «отклонения». Во-первых: отсутствует четкое понимание объекта, т.е. нет конкретного перечня зданий и сооружений, которые свободны от прав третьих лиц и могут быть переданы инвестору без нарушения прав третьих лиц, а с момента конкурса прошло полтора года. Если нет понимания, что входит в объект инвестиций, как можно было рассматривать проекты участников конкурса. Ответ простой: все было «рассмотрено» заранее. Во-вторых: нам представляется, что должно действовать правило: один конкурс – один проект – один инвестиционный договор. Только такая схема обеспечивает соблюдение условий конкурса. Если же по каждому корпусу со стратегическим инвестором будет заключаться отдельный договор, то необходимо включать в него условие о том, что все договоры связаны единым проектом. Кроме того, при множественности договоров остается не вполне ясным решение «земельного вопроса» и вопроса инженерных сетей и  коммуникаций.

Указанные два обстоятельства важны для тех, кто подавал заявки на конкурс, поскольку иные лица оспорить результаты конкурса не могут (ст. 449 ГК РФ).

К сожалению, на этих «недочетах» город не остановился и был издан ряд постановлений Правительства, которыми город признал недействительными ранее изданные постановления Правительства о заключении инвестиционных договоров и поручил КУГИ расторгнуть соответствующие инвестиционные договоры. Фактически город признал недействительными уже исполненные постановления, так как их исполнение – это заключение инвестиционного договора на условиях, указанных в постановлении. Основываясь на этих «странных» постановлениях, КГА и ГАСН стали отказывать в выдаче разрешительной документации на строительство. Со стороны КУГИ последовали действия, направленные на расторжение договоров аренды и инвестиционных договоров.

В этих обстоятельствах, для защиты своих нарушенных прав необходимо выбрать эффективный способ судебной защиты, для чего одного «врожденного чувства справедливости» недостаточно. Рассмотрим возможные варианты.

Вариант 1. Оспорить постановление Правительства на которое ссылается государственный орган. Прежде всего, следует внимательно прочитать текст постановления и проверить, содержатся ли в нем указания в адрес инвестора или арендатора. В подавляющем большинстве случаев этого нет и не может быть. Такие постановления Правительства содержат указания только в адрес органов государственной власти Санкт-Петербурга и не затрагивают непосредственно интересы инвесторов и арендаторов. Все предпринимавшиеся ранее попытки оспаривания таких постановлений привели к отказам в иске.

Вариант 2. Оспаривать конкретные действия (бездействие) государственных органов, совершенные в отношении инвестора или арендатора. Этот вариант соответствует нормам статей 197-201 АПК, регулирующим порядок оспаривания ненормативных актов и действий органов государственной власти, и с успехом применяется в следующих ситуациях:

1. КУГИ в одностороннем порядке отказывается от договора аренды или инвестиционного договора. Правообладатель в данном случае оспаривает односторонний отказ, выраженный в виде письма или уведомления КУГИ, как стороны по договору.
2. Органы государственной власти отказываются выдать разрешительную документацию, необходимую для строительства и реконструкции (Комитет по градостроительству и архитектуре отказывает в выдаче градостроительного плана земельного участка, Служба государственного строительного надзора и экспертизы отказывается принимать на экспертизу проектную документацию или отказывает в выдаче разрешения на строительство). Правообладатель, в данном случае, должен сначала подать необходимый и достаточный комплект документов, а уже потом оспорить отказ соответствующего государственного органа.
3. КУГИ подает иск о расторжении договора аренды или инвестиционного договора. Правообладателю в этом случае следует только грамотно выстроить защиту.

Необходимо помнить, что действующее законодательство содержит нормы, защищающие правообладателя от произвола третьих лиц и даже собственника:

1. Отказ от договора аренды в одностороннем порядке, а также расторжение его в судебном порядке возможны только в случае существенных нарушений договора и в случаях, предусмотренных самим договором (ст. 450 ГК РФ);
2. Отношения между городом и инвестором регулируются инвестиционным договором, условия которого сохраняют свою силу на весь период его действия, т.е. до исполнения обязательств сторонами (ст. 8 ФЗ от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»);
3. В случае, если исполнение инвестором обязательств по инвестиционному договору невозможно ввиду незаконных действий (бездействия) исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, такие действия (бездействие) являются безусловным основанием для увеличения сроков строительства (статья 10 Закона Санкт-Петербурга от 17 июня 2004 г. N 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции»).

Вариант 3. Орган государственной власти отказал Правообладателю в осуществлении его прав со ссылкой на постановление Правительства (иной нормативный акт) и суд признал такой отказ законным (шли по варианту 2). Ситуация не соответствующая здравому смыслу и праву, однако не только возможная, но и произошедшая в ФАС СЗО. В тексте судебного акта было указано, что раз постановление о заключении инвестиционного договора отменено, инвестор не вправе требовать оформления разрешительной документации на реконструкцию. Веру в правосудие, прямо скажем,  подорвали.

В этом случае необходимо возвратиться к варианту 1 и оспорить постановление Правительства, обосновав нарушение интересов материалами того дела, в котором Правообладатель получил отказ в иске. Однако, предполагаю, что в иске будет отказано со ссылкой на пропуск трехмесячного срока, установленного ст. 198 АПК.

Вспоминается знаменитая фраза из кинофильма «Чапаев» (с Бабочкиным): «красные пришли – грабят, белые пришли – грабят! Куды бедному крестьянину податься?»

Думаем куда и действуем! В любом случае, независимо от незаконности действий руководства города или незаконности отдельных судебных актов, тактика и стратегия защиты интересов инвесторов, арендаторов и собственников в Апраксином дворе должна выстраиваться на основании норм материального и процессуального права, причем не только в части составления исковых заявлений, но и в части выстраивания последовательности действий самого инвестора. Этот вывод сделан авторами статьи не только на основании умозаключений, но и на основании практического опыта взаимоотношений с городскими структурами при защите интересов инвесторов: спор по оспариванию отказа КГА в выдаче градостроительного плана (дела №№ А56-24419/2007, А56-24422/2007), спор с ГАСН по оспариванию отказа в приеме проектной документации на экспертизу (дела №№ А56-43810/2008, А56-41217/2008), оспаривание одностороннего отказа КУГИ от договора аренды (дело № А56-9461/2009), спор по расторжению инвестиционного договора (дела №№ А56-10740/2009, А56-10750/2009).